茨木市の空き家は市街地・北部山間で直し方が違う｜耐震・除却・土砂を整理
更新日：10月9日
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茨木市で空き家や築古戸建を持っていると、「どこまで直す？」「補助は今使える？」「売る方がいい？」と迷いますよね。制度の最大額だけで工事を決めず、建物状態と出口から順番に整理します。
▪️結論｜茨木市は「耐震の残枠」まで見てから工事計画を立てる
茨木市の空き家は、耐震最大105万円という金額だけで工事を決めません。2026年度は耐震改修・除却の残枠も公表されているため、対象条件と受付状況を確認してから見積もり・契約へ進みます。
また空き家バンクや利活用相談もあります。直す、貸す、売る、除却するを同じ表で比べると、その家に掛けてよい金額が見えやすくなります。
▪️① 耐震改修は80万円、低所得世帯は105万円
木造住宅の耐震改修は、課税所得金額が507万円未満の場合80万円、世帯の月額所得が21万4,000円以下の場合105万円が上限です。補助対象経費が上限未満なら実費範囲となります。
対象は平成12年5月31日以前に建築確認を受けた一定の木造住宅で、耐震診断評点1.0未満などの条件があります。一般的なリフォーム工事や修繕工事は耐震補助の対象外です。
▪️② 耐震設計は7割・上限10万円、除却は40万円・低所得60万円
耐震設計は設計費の70％・上限10万円です。除却工事は課税所得金額507万円未満なら40万円、世帯月額所得21万4,000円以下なら60万円が上限です。
耐震改修105万円と除却60万円を単純比較せず、建物の利用年数、改修総額、土地需要、更地後の管理費まで見ます。
▪️③ 交付決定前の契約・着手は対象外
2026年度の申請期限は2027年1月29日、実績報告期限は2月19日です。市は交付決定前に契約・着手すると補助対象外になると明記しています。
補助を使う可能性があるなら、工事会社との契約や着工日を決める前に、市へ事前相談します。
▪️④ 2026年9月1日時点で耐震改修17戸・除却13戸の残枠
茨木市は令和8年度の残件数を公表しています。2026年9月1日時点で、木造住宅の耐震改修工事は17戸、除却工事は13戸、耐震改修設計は17戸の残枠が示されています。
ただし残件数は今後減る可能性があります。記事の数字を固定枠だと思わず、申請直前に最新の残件数を確認します。
▪️⑤ 空き家バンクは売りたい・貸したい所有者の出口になる
茨木市空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい所有者と、買いたい・借りたい利用希望者の情報を登録してマッチングを進める制度です。
登録するから全面リフォームが必要というわけではありません。まず現況を整理し、必要修繕と買主・借主が自分で選べる工事を分けます。
▪️⑥ 2026年度は利活用・ワンストップ相談も使える
茨木市は空家の利活用相談やワンストップ相談を案内しています。相続した実家をどうするか、活用したいが何から始めるか分からない場合に、協定団体へ相談できます。
工事するか決め切れていない段階では、リフォーム会社だけに相談せず、売却・賃貸・相続・管理も含めて出口を整理します。
▪️⑦ 水害・土砂災害は2024年更新＋2025年内水指定を確認する
茨木市の水害・土砂災害ハザードマップは安威川ダム供用開始などを受けて2024年度に更新されています。さらに2025年5月には水防法に基づく雨水出水浸水想定区域も指定されています。
安威川等の外水、内水、土砂災害を同じものとして扱わず、住所ごとに想定浸水深、斜面、避難経路を確認します。
▪️⑧ 山側と市街地で工事優先順位を変える
北部の山間・丘陵部では土砂、斜面、擁壁、進入路、市街地では内水や道路条件など、同じ茨木市でも確認項目が変わります。
外構や擁壁に大きな費用が必要な家では、内装へ先に予算を使わず、土地側の修繕費と建物側の工事費を分けて比較します。
すぐに改修・売却へ進めない場合でも、空き家は庭や外周の管理が続きます。草刈りだけを別日に繰り返すより、建物点検とまとめて管理する方が負担を把握しやすくなります。
▪️比較見積もりは「必須修繕」と「希望工事」を分ける
屋根、水回り、耐震、内装など複数箇所を直す場合は、会社ごとに見積もり範囲が違うと総額だけでは比較できません。安全や故障に直結する必須修繕と、快適性や見た目を良くする希望工事を分けます。
同じ工事範囲で複数案を比較すると、追加工事や手戻りを減らしやすくなります。まだ直す範囲が決め切れないなら、建物状態と出口を整理してから相談先を比べます。
▪️自治体公式情報で確認するポイント
補助制度は対象者、受付期間、予算、工事前申請、居住要件などで利用可否が変わります。申請や契約の前に最新の公式ページと担当窓口で確認します。
▪️よくある質問
Q. 茨木市の耐震改修は誰でも105万円ですか？
A. いいえ。通常の所得要件では80万円、世帯月額所得が21万4,000円以下の場合105万円です。築年や診断結果など他の条件もあります。
Q. 2026年度の耐震補助はまだ残っていますか？
A. 2026年9月1日時点では木造耐震改修17戸、除却13戸などの残枠が公表されています。ただし最新残件数は申請前に再確認が必要です。
Q. 空き家バンク登録前に全面リフォームすべきですか？
A. 一律ではありません。先に現況と必要修繕を整理し、買主・借主が評価する工事だけに絞ります。
▪️まとめ
茨木市の空き家は、補助制度だけでなく、耐震、雨漏り、給排水、道路やハザード、今後の使い方を同じ順番で整理することが大切です。受付状況が変わる制度は申請直前にも確認します。
住むなら長期使用、貸すなら家賃回収、売るなら現況査定、最低限修繕なら劣化防止、解体なら土地の出口から逆算します。直すこと自体を目的にしない方が工事費の上限を決めやすくなります。
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建物を直すか迷う場合は、まず現況売却ならいくらになるかも確かめておきましょう。工事費を回収できるか考える材料になります。
