大東市の空き家は生駒山麓と平地で別判断｜耐震・流通・除却を確認
更新日：10月9日
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大東市で空き家や築古戸建を持っていると、「補助を使って直した方がいい？」「売る方がいい？」「解体まで考える？」と迷いますよね。まず制度の最大額ではなく、この家を今後どう使うかと建物状態から順番に整理します。
▪️結論｜大東市は「耐震性がある空き家」と「旧耐震木造」を分ける
大東市は、空き家そのものをリフォームして流通させる制度と、旧耐震木造住宅の耐震化制度がはっきり分かれています。まず耐震性の有無と築年を見て、どの制度が関係する家なのかを整理します。
空家流通促進補助は、耐震性を有する一定の空き家が対象です。古いから75万円、旧耐震だから75万円という制度ではありません。
▪️① 空家流通促進リフォームは最大75万円
令和8年度の大東市空家流通促進補助制度では、築5年以上、6カ月以上居住・使用されていない戸建て・長屋住宅をリフォームする場合、最大75万円の補助があります。
ただし、原則として昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた耐震性のある住宅、土砂災害特別警戒区域外などの条件があります。さらに個人の場合は5年以上居住または賃貸住宅として使う見込みが必要です。
▪️② 契約後では遅い。2026年度は12月28日まで
空家流通促進補助の申込期間は令和8年4月1日から12月28日、完了報告は令和9年2月26日までです。契約後の申込みは受け付けられないため、必ず工事契約前に相談します。
補助を使うために急いで工事内容を決めるより、対象可否、今後5年以上どう使うか、総工事費を先に整理します。
▪️③ 旧耐震木造は耐震設計＋改修で最大105万円
昭和56年5月31日以前の一定の木造住宅については、耐震設計と耐震改修を合わせて最大105万円の補助があります。内訳は設計が7割・上限10万円、耐震改修が上限95万円です。
対象住宅は現に居住していること、耐震診断評点1.0未満などの要件があります。空き家のままの旧耐震住宅へ、すぐ耐震105万円を使えるとは限りません。
▪️④ 一般の空家リフォームと耐震105万円を二重に考えない
大東市の75万円は耐震性を有する空家流通のためのリフォーム、105万円は旧耐震木造住宅の耐震設計・改修です。目的も対象住宅も違います。
どちらも使える前提で単純に合計せず、自分の建物がどちらに該当するか、工事費のどこが対象かを市へ確認します。
▪️⑤ 旧耐震木造の除却は戸建て最大30万円
昭和56年5月31日以前に建築された一定の木造住宅で、耐震性不足などの条件を満たす場合、除却補助は戸建て最大30万円です。長屋・共同住宅は1住戸最大30万円、1棟最大90万円です。
耐震105万円で残すか、30万円の除却補助を使って土地として整理するかは、間取り、建物状態、将来利用、土地需要を見て比較します。
▪️⑥ 2025年9月更新の防災マップで洪水・内水・土砂を分ける
大東市総合防災マップは2025年9月に更新され、洪水と内水・土砂災害を分けて詳しく掲載しています。寝屋川・淀川の浸水継続時間や、ため池情報も確認できます。
西側の低地と生駒山地側では確認したい災害が違います。市内全体を同じ危険度として扱わず、住所ごとに工事優先順位を変えます。
▪️⑦ 山側では土砂・擁壁・進入路を内装より先に見る
山際や斜面に近い住宅では、土砂災害区域、擁壁、排水、湧水、進入路など土地側の条件を確認します。外構費が大きい家では、キッチンやクロスを先に直すと予算配分が崩れやすくなります。
建物側の改修費と土地側の修繕費を分けて見積もると、売る・残すの判断がしやすくなります。
▪️⑧ 貸す・売るなら75万円を使う意味まで比較する
空家流通促進補助は、5年以上居住または賃貸に使う見込みなど条件があります。貸す場合は想定家賃と回収年数、売る場合は補助の利用条件と出口が合うかを確認します。
売却予定が近い家では、先に現況査定を取り、補助を使って工事する案とそのまま売る案の手残りを比較します。
すぐに改修・売却へ進めない場合でも、空き家は庭や外周の管理が続きます。草刈りだけを別日に繰り返すより、建物点検とまとめて管理する方が負担を把握しやすくなります。
▪️比較見積もりは「必須修繕」と「希望工事」を分ける
耐震、屋根、水回り、内装をまとめて直す場合は、会社ごとに見積もり範囲が違うと総額だけでは比較できません。安全や故障に直結する必須修繕と、快適性・見た目を良くする希望工事を分けます。
同じ工事範囲で複数案を比べると、追加工事や手戻りを減らしやすくなります。まだ方向が決め切れない家は、現況査定や想定家賃も一緒に並べてから工事範囲を決めます。
▪️自治体公式情報で確認するポイント
補助制度は対象者、受付期間、予算、工事前申請、居住要件などで利用可否が変わります。申請や契約の前に最新の公式ページと担当窓口で確認します。
▪️よくある質問
Q. 大東市の空き家なら誰でもリフォーム75万円ですか？
A. いいえ。空家期間、築年、耐震性、区域、今後5年以上の居住・賃貸見込みなど複数の条件があります。
Q. 空家リフォーム75万円と耐震105万円は同じ家で合計できますか？
A. 対象住宅や制度目的が異なります。単純に合計できる前提にせず、建物ごとに市へ確認します。
Q. 大東市の空き家は水害だけ見ればいいですか？
A. いいえ。洪水・内水に加え、山側では土砂災害、ため池なども住所ごとに確認します。
▪️まとめ
大東市の空き家は、補助制度だけでなく、耐震、雨漏り、給排水、道路やハザード、今後の使い方を同じ順番で整理することが大切です。似た制度でも対象住宅や空き家期間が違うため、制度名だけで判断しません。
住むなら長期使用、貸すなら家賃回収、売るなら現況査定、最低限修繕なら劣化防止、解体なら土地の出口から逆算します。直すこと自体を目的にしない方が、工事費の上限を決めやすくなります。
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直すかどうか迷う建物は、現況の売値と工事後の手残りを先に比較してください。売却までの管理費も別に考えましょう。
