不動産の建物割合はどう決める？売買契約・評価額・減価償却の確認順
更新日：9月17日
収益不動産を買うとき、売買価格のうち建物部分がいくらかで減価償却費は変わります。ただし『節税したいから建物割合を自由に大きくする』という決め方は危険です。
土地は減価償却しませんが、建物は耐用年数に応じて費用化します。契約書に土地・建物価格が明記されている場合はまずその内容を確認し、一括価格しかない場合は土地・建物それぞれの時価比率、固定資産税評価額の比率、原価など、説明できる合理的な基準で按分を考えます。
▪️建物割合が変わると減価償却額も変わる
同じ2,000万円の物件でも、土地と建物の内訳が違えば建物の取得価額が変わります。建物の取得価額が大きければ、耐用年数に応じて計上する減価償却費も変わります。
一方で、建物割合を大きくすれば必ず得というわけではありません。売却時には建物の未償却残高が取得費の計算に関係し、消費税や法人・個人の税務も条件によって異なります。
重要なのは『今の税金を減らす数字』ではなく、購入から保有、売却まで一貫して説明できる取得価額を作ることです。
▪️まず売買契約書の土地・建物内訳を確認する
契約書に土地価格と建物価格が明記されている場合は、まずその内訳と根拠を確認します。売主・買主の合意があるからといって、経済実態から大きく離れた数字でも必ず認められるという意味ではありません。
中古物件では建物が古く、土地値が強い地域もあります。逆に、土地価格が低い地域でも建物の再調達価値や状態が残っている場合があります。所在地・築年数・構造を無視して一律割合を当てはめないことが大切です。
売買契約の段階で内訳が曖昧なら、税理士や仲介会社へ早めに確認します。決済後に都合のよい割合を後付けするより、契約前に論点を整理した方が安全です。
▪️固定資産評価や資料は按分の参考材料にする
土地と建物の固定資産税評価額は、按分を考える際の基準の一つです。ほかにも土地・建物それぞれの時価比率や原価などが考えられます。固定資産税評価額は市場価格や売買価格そのものではないため、どの基準を使うかは契約内容と資料をそろえて判断します。
購入前には固定資産税納税通知書、評価証明書、建物の構造・床面積・築年数、修繕履歴などを確認します。複数の資料を並べると、建物価値をどう説明するかが見えやすくなります。
大規模修繕済みの物件でも、修繕費をそのまま建物価格へ上乗せできるわけではありません。あくまで売買時点の土地・建物の価値を合理的に説明できるかが重要です。
▪️購入前に税引後キャッシュフローまで試算する
建物割合を検討するときは、初年度の減価償却費だけでなく、償却が終わる時期、ローン返済、将来の修繕、売却時の手残りまで同じ表で確認します。
税務上の扱いは物件や契約内容で変わるため、最終的な按分は税理士などへ確認します。投資判断としては、建物割合を変えた複数ケースで税引後キャッシュフローを比較すると違いが見えやすくなります。
物件選びそのものに迷う場合は、税効果だけでなく家賃・空室・修繕・出口を一緒に比較できる相談先を使う方法もあります。
制度・税務・相場は個別条件で変わるため、一次情報も確認して判断します。
数字を自分だけで決めにくい場合は、検索意図に合う範囲で複数案を比較できる相談先も使えます。
融資額や担保評価は税務上の建物割合と同じ考え方ではありません。銀行の評価額をそのまま税務按分に使えるとは限らない点にも注意します。
法人で購入する場合も、会計処理と税務処理を分けて確認します。決算前になってから割合を見直すより、購入時に資料を残しておく方がスムーズです。
購入検討表には『土地』『建物』『付属設備』を分ける欄を作ると、減価償却の全体像を確認しやすくなります。
最終的には、建物割合の大小ではなく、実際に残る現金と純資産がどう増えるかで投資判断を行います。
▪️Q&A
Q. 建物割合は高いほど節税になりますか？
A. 減価償却費は増えやすくなりますが、将来売却や税務の扱いまで含める必要があります。高ければ常に有利とは限りません。
Q. 契約書に土地と建物の内訳がありません。
A. 時価比率、固定資産税評価額の比率、原価など複数の資料を確認し、合理的な按分方法を税理士などへ相談します。後付けで恣意的に決めるのは避けます。
Q. 新築と中古で考え方は違いますか？
A. 建物の築年数や残存価値など確認材料は変わりますが、根拠をもって土地・建物を分ける基本は同じです。
▪️まとめ
建物割合は減価償却に影響する重要な数字ですが、節税だけを目的に自由に決めるものではありません。契約書、時価資料、固定資産税評価額、原価資料などをそろえ、説明できる根拠を確認します。
購入前に建物割合を複数ケースで試算し、税引後キャッシュフローと出口まで比べる。これが不動産投資で数字を安全に使う基本です。
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